재건축사업 재개발사업 공통점과 차이점은 무엇일까?

 재건축, 재개발 과연 그 공통점과 차이점은 무엇일까? 부동산에 투자하려고 시작할 때 가장 많이 듣는 얘기 몇 가지가 있는데 그중에서 재건축과 재개발 그 차이는 무엇이며 공통점은 무엇인지 한번 알아보겠습니다. 많이 공부하고 시작해야 하는 투자지만 시작할 수 있는 간략한 정보이니 편하게 읽어보세요!

재개발, 재건축이란 무엇인가

 이 부분을 이해하려면 일단 도시 및 주거환경정비법을 알아야 한다. 약칭하여 도시정비법이라고 불리는 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후 및 불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하여 재정한 법률이다. 기본적인 용어에 대해 알아보자면 이 법에서 정한 절차에 따라 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 행위를 정비사업이라고 하고, 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정, 고시되는 구역을 정비구역이라고 부른다. 그리고 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계 등을 갖고 있는 건축물을 노후 및 불량건축물이라고 부른다. 이때 정비사업은 세 가지가 있는데 주거환경개선사업과 재개발사업, 그리고 재건축사업으로 이루어져 있다. 일단 주거환경개선사업만 보자면 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업이다. 이때 눈여겨볼 단어는 극히 열악하다는 단어이며, 흔히 말하는 달동네 같은 정말 좁은 도로와 불량건축물이 많아 위태해 보이는 지역이라고 생각하면 된다. 

재개발사업

 재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 또는 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 이야기 하는데, 편하게 생각하면 흔히 빌라라고 일컬어지는 다세대나 다가구주택이 밀집해 있고 상권도 어느 정도 있으며 극히 열악하지는 않은 정도의 지역이나 유동인구나 차량통행량에 비해 주변도로 등 기반시설 여건이 좋지는 않아서 불편함을 겪는 지역이라고 보면 된다.

재건축사업

 재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로서, 흔히 말하는 30년 이상 된 아파트단지를 생각하면 되는데 단지가 클 경우는 단독으로 시행하기도 하지만 작은 단지가 바로 옆에 붙어있을 경우는 여러 단지를 묶어서 시행하는 경우도 있다.

공통점

 재개발사업과 재건축사업의 공통점이라고 하면 기존에 있던 건축물을 허물어 땅을 만들고 그 위에 공동주택을 짓는 사업이며 사업의 주체는 조합이 하게 된다. 재개발의 경우 토지등 소유자가 조합이 되며 재건축의 경우 그 공동주택의 소유자가 조합원이 되게 된다. 조합이 결성되고 그 후 사업절차는 보통 비슷하게 진행 되는데 간단하게 이야기하면 조합원이 될지 아니면 기존 재산에 대해 현금으로 청산받고 조합원의 지위를 포기할지 결정하여 조합을 설립하고 조합에서 이렇게 사업을 시행하겠다고 절차에 맞춰 신청을 하면 지자체에서 이를 확인하고 허가를 내주게 된다. 허가를 받으면 시공사를 선정하게 되는데 시공사는 흔히 말하는 건설사를 이야기하며 건물을 시공해서 지어주는 역할을 맡게 된다. 그렇게 되면 조합원들은 추첨을 통해 동, 호수를 지정받게 되며 조합원들이 갖고 가는 조합원분양분을 뺀 잔여세대에 대해 일반에게 분양하게 된다. 그 후는 잘 짓고 잘 입주하는 절차로 들어가는데 중간에는 기존 입주민들의 이주에 관련한 대책, 그 비용에 관한 대책 등 무수히 많은 절차가 있지만 이번에는 간단한 차이점과 공통점만을 확인하는 글이므로 다루지 않도록 한다.

차이점

  쉽게 생각할 수 있는 차이점은 조합원 자격에서부터 시작되는데 재건축의 경우는 기존 공동주택을 다시 건축하는 것이기 때문에 건물과 토지를 모두 소유한 자가되며 조합설립에 동의한 자만이 포함된다. 그러나 재개발의 경우는 조합설립동의여부와 관계없이 설립동시에 조합원이 되며, 건물과 토지 중 하나만 소유하거나 지상권을 갖고 있는 자도 포함되므로 쉽게 토지등 소유자라고 칭하고 있다. 그리고 재개발의 경우는 안전진단을 실시할 표본자체가 어려워 안전진단을 거치지 않게 되는데 예로 같은 구역에 사용승인받은 지 20년 된 단독주택과 사용승인 3년 된 다세대주택이 있다면 어떤 건물을 대상으로 안전진단을 하기 어렵기 때문이며 공동주택의 경우는 건물 전체에 대해 안전진단을 하면 되므로 안전진단을 실시하게 되는데 안전진단 통과라는 플래카드가 걸린 아파트 단지가 있다면 보는 이로 하여금 저 아파트는 안전진단에 통과해서 안전한 아파트라는 이야기이구나가 아닌 재건축을 해도 될 정도로 노후되고 불량한 건축물이구나라고 생각해야 한다는 점이다. 그리고 재건축사업의 경우는 조합설립에 동의하지 않는 자의 경우는 조합에서 매도청구를 하게 되는데 이때는 당시 시세에 기준한 금액으로 매도청구를 하며 재개발의 경우는 조합설립동의와 상관이 없기 때문에 조합원 지위를 포기하고 현금청산을 신청하게 되면 그대로 조합에서 수용하는 방법으로 하게 되며 이때 청산액 기주을 감정평가액으로 하게 되므로 재건축에 비해 청산액이 낮게 된다. 또한 재건축의 경우는 투자금액이 재개발에 비해 많게 되는데 이는 재건축초과이익환수제와 같이 초과이익분에 대한 부담을 안고 가야 하는 부분도 있지만 재개발 조합에 비해 단결력이 더 높은 편이고 기존 건물보다 더 가치가 높은 공동주택을 원하는 경우가 많기에 설계나 들어가는 자재등에 대해서도 좀 더 신경 쓰는 경우가 많기 때문에 부담금도 늘어나기 쉽기 때문이다. 재개발의 경우는 투자금이 좀 더 낮은 경우가 많은데 이는 보통 토지나 단독주택, 혹은 다가구주택을 소유한 소유자가 더 많기 때문이기도 한데 쉽게 생각하면 내 건물을 주고 아파트 한 채를 받는 것이기 때문에 상대적으로 부담금이 적은 편이다. 그리고 위에 말했듯 일반적으로 재개발단지보다는 재건축단지가 공용부나 내부자재등에도 좀 더 신경을 쓰기 때문에 실제 완공이 되고 나서는 꽤나 품질 차이가 나는 경우가 많다. 그리고 재건축의 경우는 기존 공동주택 단지를 허물고 다시 짓는 사업이기에 땅 모양이 보통 반듯하고 예쁘지만 재개발의 경우는 구역을 지정할 때 듬성듬성 빠지는 땅들이 있고 도로변으로 붙어있는 토지의 소유자 등은 반대를 하는 편이 많기 때문에 땅 모양이 안 예쁘게 나오는 경우들이 많은 편이다. 재건축과 재개발 비슷한 단어로 모르는 경우는 같은 사업이라고 생각할 수 있지만 여러 가지 차이점이 있고 그에 따라 투입되는 금액도 다르고 결과물도 다른만큼 잘 공부해서 투자방향을 결정해야 하겠다.